Rechtliche und steuerliche Neuerungen für Andalusien ab 2026
Standortvorteile, neue Pflichten und steuerliche Chancen für Immobilienakteure
Ab dem Jahr 2026 treten in Andalusien weitreichende rechtliche und steuerliche Neuerungen in Kraft,
die den Immobilienmarkt, Investoren, Immobilienmakler und Freiberufler unmittelbar betreffen.
Im Mittelpunkt stehen das neue andalusische Wohnungsgesetz, steuerliche Anreize sowie
verschärfte Rahmenbedingungen zur Marktregulierung.
Nachfolgend finden Sie eine strukturierte Übersicht der wichtigsten Änderungen.
A. Rechtliche Neuerungen
Das neue Wohnungsgesetz Andalusiens
1. Obligatorische Registrierung von Immobilienmaklern
Mit dem neuen Wohnungsgesetz wird ein verpflichtendes Register für Immobilienmakler eingeführt
(Art. 47–52). Ziel ist die Professionalisierung des Sektors sowie ein verbesserter
Verbraucherschutz. Nur eingetragene Vermittler dürfen künftig legal tätig sein.
2. Mehr Transparenz und Digitalisierung
Die andalusische Regionalregierung richtet ein zentrales Portal für Sozialwohnungen ein.
Dieses ermöglicht:
- Transparente Informationen über Standorte
- Zugangsvoraussetzungen
- Rechtliche und soziale Rahmenbedingungen
3. Änderung der Flächennutzung
Zur Bekämpfung des Wohnungsmangels werden:
- die Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum erleichtert
- Baulandreserven zur strategischen Wohnraumentwicklung geschaffen
B. Steuerliche Neuerungen in Andalusien ab 2026
1. Reduzierte Grunderwerbsteuer (ITP) für Freiberufler
Freiberufler profitieren künftig von einem ermäßigten ITP-Steuersatz von 2 %,
sofern:
- die Immobilie für die berufliche Tätigkeit genutzt wird
- der Immobilienwert 500.000 € nicht übersteigt
2. Steuerliche Anreize für Energieeffizienz
Die Steuerpolitik legt verstärkt den Fokus auf:
- Qualitätssteigerung von Wohnraum
- Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
- Verbesserung der Energieeffizienz
Diese Maßnahmen eröffnen neue Investitions- und Fördermöglichkeiten.
3. Maßnahmen gegen Immobilienspekulation (in Diskussion)
Die spanische Zentralregierung plant eine steuerliche Verschärfung in Gebieten mit hoher Nachfrage,
insbesondere für Zweit- und Drittwohnungen.
Die Regionalregierung Andalusiens hat jedoch bereits eigene steuerliche Instrumente eingeführt,
um Marktstabilität zu gewährleisten.
C. Im Detail: Das Register für Immobilienmakler
Voraussetzungen für die Eintragung
Für natürliche Personen genügt die Erfüllung einer der folgenden Voraussetzungen:
- Offizieller Titel als Immobilienmakler, ausgestellt vom zuständigen Ministerium
- Hochschulabschluss in Sozial- oder Rechtswissenschaften, Ingenieurwesen oder Architektur
- Mindestens vier Jahre Berufserfahrung im Immobiliensektor
- Mitgliedschaft in einer offiziellen Kammer für Immobilienmakler
Hinweis: Die Anforderungen sind nicht kumulativ zu erfüllen.
Juristische Personen
Bei Gesellschaften muss mindestens ein Geschäftsführer oder Verwaltungsratsmitglied sowie
die verantwortliche Person der öffentlich zugänglichen Einrichtung die Voraussetzungen erfüllen.
Weitere Pflichten
- Abschluss der gesetzlich vorgeschriebenen Garantien oder Versicherungen
- Keine Vorstrafen im Zusammenhang mit Immobilienvermittlung
-
Spezialisierung im Wohn- und Sozialwohnungssektor:
- Inhaber und mindestens 50 % der Mitarbeiter
- Nachweis durch offizielle Ausbildung (mind. 100 Stunden) innerhalb der letzten vier Jahre
Start des Registers: 24. Januar 2024
D. Im Detail: Ermäßigter ITP-Satz für gewerbliche Immobilienhändler
Das Haushaltsgesetz Andalusiens 2026 (Gesetz 8/2025) führt ab dem
1. Januar 2026 neue Bedingungen ein:
- ITP-Satz von 2 % nur für Immobilien bis 500.000 € pro Einheit
- Einschließlich Wohnungen, Garagen und Abstellräumen
- Verkürzung der Weiterverkaufsfrist von 5 auf 2 Jahre
Der Höchstwert bezieht sich auf 100 % des vollen Eigentumsrechts.
Überschreitung der Wertgrenze
Immobilienkäufe über 500.000 € bleiben zulässig, unterliegen jedoch dem
allgemeinen ITP-Steuersatz in Andalusien.
Keine Übergangsregelung
Käufe bis zum 31. Dezember 2025 sind weder von der Wertgrenze noch
von der Fristverkürzung betroffen.
Marbella, 2. Januar 2026
© DR. REINERS